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新规下父母房产过户给子女怎样处理才好?

发表日期:2020年9月3日  本页面已被访问 1948 次

随着房地产市场的不断发展,对中国人来说,房子不仅象征着家,同时也代表着一笔巨大的财富。相关机构数据显示,目前房产已经占据家庭财富的70%以上。因此,对于很多普通家庭来说,父母辛辛苦苦打拼了一辈子,最后留给子女最大的财富可能就是房子。但是,在现实生活中,如何把这样一笔巨大的资产最大限度地而且很顺利地传承给孩子却不是一件容易的事情,随着父母的离去,很多家庭因为房产继承与分割问题而引发矛盾,甚至最后对簿公堂

之所以会出现这种现象,与中国人的传统思维观念密切相关。人们认为立遗嘱是一件不吉利的事情,父母在世并且身体康健时,作为子女,往往不知如何开口,而且多数老年人内心也比较忌讳,生前大都不愿意谈及此类问题。基于这个原因,在房产过户当中,身后继承算是最常见的方式了。当然,除此之外,不少人也会选择买卖方式过户和赠与方式过户两种方式。不过,尽管过户方式很多,但在实际生活中,很多人对于房产继承的问题仍旧一知半解,这也是导致问题不断出现的原因之一。

不过,202111日起,新中国第一部以法典命名的法律——民典法,就要正式开始实施了。与以往的一些法律相比,民法典对于房子继承问题作了更加细致的修正和完善。伴随新规来袭,房子不用争了,以后再闹也没用了,无论是父母还是子女都有必要提前了解。

一、继承方式过户迎来大变化

第一、新增代位继承。在现有《继承法》中,遗产按照下列顺序继承:第一顺序继承人为配偶、子女、父母,第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但是,民法典在原有的基础之上新增了代位继承,依据最新的规定,侄、甥也可以继承房产。笔者认为,此举大大避免了因为没有法定继承人而导致遗产收归国有,加大了对私产的保护力度。

不妨通过一个例子,对比一下现有的《继承法》和民法典之间的区别。比如,老王父母早亡,一生未婚,哥哥前些年去世,如今身边只剩下了一个弟弟,还有哥哥留下的一个儿子。如果按照现有的《继承法》,老往去世时,由于没有第一顺序继承人,所以房产由弟弟继承即可。但是按照民法典,由于新增了代位继承,房产则由弟弟和哥哥的儿子共同继承。

第二、关于遗嘱效力。根据现有《继承法》来看,公证遗嘱效力最高。但是,依据明年开始实施的民法典,删除了公证遗嘱效力优先规定,如果有多份遗嘱,而且内容发生相抵触的情况时,以最后确立的那份遗嘱为准。除此之外,民法典还调整了遗嘱形式,将《继承法》中的录音遗嘱修正为录音录像遗嘱,同时还新增了打印遗嘱。在笔者看来,遗嘱形式的调整体现了与时俱进的特点,顺应了科技发展的趋势。

笔者认为,关于遗嘱效力的调整是一个非常大的变动,非常值得关注。我们通过一个例子来了解:李大爷有两个儿子和一个女儿,早些年,他曾公证了一份遗嘱,去世后房产由儿子和女儿平分。但是,李大爷去世前的几年,一直由女儿和大儿子照顾,小儿子不闻不问,所以李大爷又立了一份遗嘱,房产由大儿子和女儿平分。不过,由于第二份遗嘱没有经过公证,所以李大爷去世后,儿女们做房产分割时,小儿子根本不同意。

很显然,按照现有《继承法》来看,基于公证遗嘱效力最高的原则,李大爷的第二份遗嘱是无效的。但是,按照民典法来看,法院在判定各份遗嘱之间的效力时,公证遗嘱已经没有了优先性,而是以最后订立的遗嘱为准。说得通俗一点,伴随民法典的正式实施,小儿子再闹也根本没有用了。笔者认为,这一调整,体现了遗嘱人的意愿,也更加体现了法律的人性化和温情。

第三、继承权的丧失与宽恕制度。根据现行《继承法》,发生伤害、遗弃、虐待被继承人,以及伪造、篡改或者销毁遗嘱等行为,都将丧失继承权。但是,民法典又新增了两点:一是以胁迫被继承人修改遗嘱的也将丧失继承权。二是新增了继承人宽恕制度,这是很大的变化。什么意思呢?说得通俗一点,即使丧失了继承权,也要给继承人改过的机会。正所谓,知错就改,善莫大焉,浪子回头金也不换,所以只要能悔过自新,而且被继承人也同意了,那么就有恢复继承权的机会。

同样,我们以一个例子来做下说明。在老伴去世后,刘阿姨身边只剩下了一个儿子和一个女儿,但儿子并不孝顺,平时都是女儿照顾自己,所以在制订遗嘱的时候,刘阿姨打算把房产全部留给女儿。不过,过了几年,儿子逐渐意识到了自己的错误,并且确实也有了悔改的表现,刘阿姨也原谅了自己的儿子。基于这种情况,刘阿姨的儿子就可以逐步恢复对房产的继承权。

第四、新增遗产管理人角色。《民法典》第1145条至第1149条,明确提出遗产管理人的角色,同时也指出了遗产管理人的职责。根据规定,基于公平公正透明的原则,民政部门、村民委员会、律师等等都可以担任遗产管理人,所以建议立遗嘱人在订立遗嘱的时候最好应该明确一下,这样就可以确保遗产得到妥善处理,从而有效维护继承人、债权人的利益。实际上,在笔者看来,遗产管理人就是一个主事的人,在继承开始之后,牵头协助完成所有继承工作,这样就避免了房产继承中出现的各种不必要的麻烦。这一点很好理解,就不再赘述。

房产继承过户,作为日常生活中最常见的过户方式之一,伴随民典法的实施,如今有了更详细、更全面的规定,相信此举可以有效解决很多家庭面临的房产继承问题。除此之外,在房产过户的过程当中,我们往往还会考虑到过户成本的大小。因此,说完了身后继承过户,接下来,我们简单说一说另外两种大家比较关心也比较常见的过户方式,即房产赠与过户和房产买卖过户,至于选择哪一种,大家可自行斟酌。

二、房产赠与过户和房产买卖过户

办理房屋赠与,一般流程是,赠与人与受赠人之间需要订立房屋赠与的书面合同,然后双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料,按照规定缴纳的相关税费,并进行公证。最后,受赠人凭借赠与书、产权证、公证书、契税收据等文件到房地产管理部门办理房屋所有权的转移登记。在赠与过程中,由于父母和子女是近亲属关系,而且父母是无偿赠与子女的,所以免收营业税和个税

具体来看,办理房屋赠与产生的费用主要有公证费、登记费、契税、印花税等等,其中契税比例为房屋评估价值的3%,占据大头。我们以一套100万的房产为例,房屋赠与产生的税费加起来约3万元,比较固定

对买卖过户,大家都比较了解,这是二手房市场最常见的一种过户方式。举个简单的例子,如果房产证已满五年并且是唯一住房,住房面积也小于90平方米,那么免征营业税和个税,刨掉一些杂七杂八的费用后,基本只需缴纳1.%的契税。显然,同样是一套100万的房子,只需缴纳1万多的税费,这要比赠与过户的方式更省钱。

不过,如果房产证未满五年并且非唯一住户,住房面积也大于90平方米了,缴纳的税费可能就比较多了,一般来说,主要包括3%的契税,房产买卖之间差额部分20%的个税,以及5%-6%左右的营业税。需要注意的是,卖出价与买入价的差额越大,出售时缴纳的税费也就越多。

最后总结一下,伴随民法典的正式实施,继承过户有了更全面的补充和规定,明年开始,房子不用争了,再闹也没有用。当然了,对比三种过户方式,可以发现,继承过户是税费支出最低的,但在这个过程中,存在不少不确定性因素,所以需要提前做好规划,立好遗嘱。此外,赠与过户的税费是固定的,而买卖过户则需要根据房产证的年限以及是否为唯一住房来判定,所以到底选择哪一种,大家可以结合自身情况来选择。

最后,祝福天下父母都身体健康!



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